В наши дни практика кредитования получила самое широкое распространение. О том, как оспорить договор займа рассказывает известный специалист по сделкам с недвижимостью, юрист Александр Холанд.
В современной России практика кредитования получила самое широкое распространение. В этом нет ничего удивительного, поскольку многим людям не хватает средств для приобретения необходимого имущества, а современность диктует более высокие стандарты и к качеству жилья, и к наличию собственного транспорта. Достаточно распространена и практика договоров займа, в том числе в сфере недвижимости.
Суть сделки займа под залог недвижимости заключается в получении заемщиком имущества или денег с обязательством возвращения в срок, указанный в договоре. Недвижимость выступает в качестве обеспечения возврата займа. Хотя она остается в собственности и владении своего владельца – заемщика, но кредитор оставляет ее в залоге. Если заем не возвращается в срок, указанный в договоре, то кредитор имеет право выставить недвижимость, используемую в качестве залога, на продажу. Из вырученных в результате продажи заложенной недвижимости средств осуществляется погашение займа, после чего оставшиеся средства возвращаются прежнему собственнику недвижимости.
Заключая договор займа с обеспечением недвижимым имуществом в качестве залога, заемщики очень рискуют остаться без недвижимости. Таких примеров очень много и, как правило, суды заканчиваются не в пользу заемщиков.
Арина М. обратилась в суд с требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, который она заключила с Сергеем В. Предыстория этой сделки типична – когда два года назад Арине потребовались деньги, она вышла на связь со своим знакомым Сергеем В. – человеком состоятельным и готовым дать деньги взаймы. Однако Сергей согласился предоставить денежные средства под обеспечение договора купли-продажи квартиры с правом ее выкупа после того, как заем будет погашен. Арина деньги вернуть не смогла, поэтому обратилась в суд, надеясь отстоять право на квартиру. Она подчеркивала, что договор купли-продажи выступал в качестве «ширмы» для договора займа. Но суд решил, что Сергей В. действовал в рамках законодательства, а Арина М. знала, на что шла. Поэтому права на квартиру остались за Сергеем В.
В некоторых случаях остаться без квартиры и без денег могут и добросовестные заемщики. Чтобы этого не случилось, надо очень ответственно подходить к оформлению соглашения о займе и о праве выкупа недвижимости. Если заемщик и кредитор решили оформить договор купли-продажи недвижимости, то в интересах заемщика оформить отношения по займу и право на обратный выкуп заложенной квартиры отдельно. Иначе создается опасная ситуация, когда суд подтвердит заключение сделки купли – продажи недвижимости, а заемщик не сможет доказать свое право выкупа недвижимости.
Ни в коем случае нельзя соглашаться на заверения кредитора о том, чтобы в договоре указать более высокую сумму стоимости недвижимости. В этом случае кредитор в суде сможет доказать, что заемщик получил рыночную стоимость квартиры. Кроме того, даже если суд признает сделку недействительной, заемщик все равно будет обязан вернуть кредитору указанную в договоре купли-продажи сумму. Если он занял 500 тысяч рублей, а в договоре указана стоимость недвижимости в 1 млн рублей, то и возвращать придется 1 млн рублей. Согласитесь, что это не только неприятно, но для многих еще и просто невозможно в силу сложных финансовых обстоятельств.
Надо понимать и то, что суды, согласно распространенной практике, в случае проведения займа через договор купли-продажи недвижимости не встают на защиту заемщиков, выселяемых из единственного жилья. Юридически такой заемщик просто продал свою квартиру, поэтому должен освободить недвижимость для нового владельца. Чтобы не попадать в такие ситуации, лучше не экспериментировать, беря займы через договор купли-продажи, а обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости, которые подскажут оптимальный путь решения проблемы и позволят избежать многих потенциальных неприятностей.