Адвокат Тимур Харди
В современной России, учитывая высокие во многих городах и регионах страны цены на недвижимость, земельные участки представляют особую ценность. Многие россияне сталкиваются с проблемой получения права собственности на земельный участок.
Очень часто земельный участок может находиться в чужом незаконном пользовании. Как правило, путем обычных переговоров решить подобные проблемы не удается, поэтому приходится действовать в рамках правового поля.
На практике единственно возможным, кроме переговорного, путем изъятия участка из незаконного пользования становится обращение с исковым заявлением об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения в суд.
Такое заявление подается в суд по месту нахождения земельного участка. При этом истец должен доказать факт принадлежности именно ему спорного участка, факт нахождения участка в пользовании ответчика, факт добросовестности владения чужим участком. Однако, как показывает анализ судебной практики, достаточно часто суды отказывают в удовлетворении иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, особенно если выбран ненадлежащий способ защиты прав. Соответственно, нужно обратить особое внимание на способы, позволяющие добиться положительного решения суда.
Для раздела или выдела земельного участка и оформления на него права собственности в случае, если домовладение находится в общей долевой собственности, необходим выдел в натуре жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, «участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества». В случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле, собственник может получить денежную компенсацию.
В некоторых случаях, даже при возможности выделения жилого помещения в натуре, разделить земельный участок не получается. В этом случае остается лишь определение порядка пользования земельным участком. В ч. 1 ст. 247 ГК РФ подчеркивается, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех сторон, а при невозможности его достижения порядок пользования определяет суд. В ч. 1 и ч. 3 статьи 552 ГК РФ и ч. 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ подчеркивается, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее получает право на использование той части земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением. Таким образом, став собственником строения, расположенного на участке, можно получить право пользования и земельным участком соответственно.
Многие проблемы для собственников земельных участков, в том числе и относительно споров о принадлежности тех или иных участков, могут быть результатом кадастровой ошибки. Например, одна из самых распространенных ситуаций – пересечение в результате кадастровой ошибки границ земельных участков, что создает прецеденты пользования чужим земельным участком. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит описание исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. При этом подчеркивается, что если есть основания считать, что в результате технической ошибки можно причинить вред или нарушить законные интересы собственников или третьих лиц, то исправление ошибки допускается только по решению суда.
Следует отметить, что если зарегистрированное право на земельный участок влечет за собой нарушение прав настоящего собственника земельного участка, последний может обратиться в суд с исковым заявлением о признании отсутствия права на земельный участок. Однако, следует помнить о том, что согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества и оспаривание права собственности добросовестного приобретателя допускается только посредством истребования недвижимого имущества в установленных российским законодательством рамках. Вместе с тем, добросовестность приобретателя может быть поставлена под вопрос, если им были проигнорированы несоразмерность площади земельного участка относительно площади постройки, несоответствие назначения земельного участка, прописанного в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи участка.
Для обретения права собственности на земельный участок, находящийся под жилым домом, необходимо инициировать процедуру приватизации земельного участка. Эта задача требует, во-первых, сбора всех необходимых документов: договор аренды, план застройки, решение муниципальных органов о выделении земли, кадастровый план участка, технический паспорт на дом, заявление с данными владельца, копии документов, удостоверяющих личность заявителя или заявителей). При наличии законных доказательств длительного владения земельным участком или наличия на участке дома, в котором на законных основаниях проживает его владелец, то приватизация проводится в упрощенном порядке. Собранный пакет документов вместе с заявлением представляется в орган, занимающийся приватизацией.
Комментарии пока не опубликованы.