Юрист Андрей Лисов
Долевая собственность на жилую недвижимость – очень распространенное в современном российском обществе явление. Она заключается в совместной собственности двух или нескольких человек на одно жилое помещение.
Понятно, что такая ситуация в перспективе способна привести к самому разнообразному развитию событий, вплоть до всевозможных споров и конфликтов и даже до продажи одним или несколькими сособственниками своих долей третьим лицам. Довольно часто сособственник доли не желает видеть другого участника долевой собственности на «своей» территории и просто физически не дает ему проникнуть в квартиру, либо создает иные препятствия, не позволяющие проживать на данной территории. Что делать в этой ситуации?
Пожалуй, самый распространенный выход из ситуации – продать квартиру и разделить между участниками долевой собственности ее стоимость в определенных пропорциях. Однако очень часто сособственники не собираются продавать квартиру или приобретать другую долю у ее собственника. Они рассчитывают на то, что своими рейдерскими действиями просто «выживут» сособственника и он не сможет ни пользоваться долей, ни продать ее.
Что делать в этом случае?
Сразу скажу, что обращаться в полицию бессмысленно. Нет, конечно, если один из сособственников нарушает закон, например – кидается драться или хулиганит, то приезд наряда полиции необходим. Но на этом вмешательство полиции и заканчивается – жилищные споры органы внутренних дел не разрешают и советуют с этим вопросом обращаться в суд.
Кстати, стоит учитывать, что суд не будет принимать иск к рассмотрению, если не использованы досудебные способы урегулирования конфликтной ситуации. Самый простой способ досудебного урегулирования – обращение с заявлением к участковому уполномоченному полиции, который должен провести профилактическую беседу с сособственниками квартиры. Но в большинстве случаев такие беседы ни на что не влияют, так как полномочия участкового ограничены. Единственное, что он может сделать – вынести постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, с которым уже и можно обращаться в суд как с доказательством попытки досудебного урегулирования ситуации.
Однако и в случае судебного разбирательства не все так просто. Например, один из участников долевой собственности подает заявление в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой и вселении. Суды такие заявления при наличии оснований удовлетворяют, но потребуется несколько месяцев, а то и год, прежде чем в порядке очереди судебная инстанция вынесет решение. После вынесения решения и на его основании полиция или судебные приставы обеспечивают вселение сособственника в квартиру.
Что дальше? А дальше он остается наедине с проблемой, которая отнюдь не прекратила свое существование. Например, утром он уходит на работу, а возвращается к замененному замку. И опять нужно подавать заявление в суд и ждать решения судебной инстанции. На такое противостояние могут уйти годы, а сама жизнь в ситуации постоянного конфликта вымотает все нервы у собственника одной из долей. Поэтому законом предусмотрен куда более действенный механизм.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, если лицо владеет 25% площади всей квартиры (то есть, имеет одну четвертую долю квартиры), то оно обладает правом в принудительном порядке требовать выплаты стоимости ему его доли другими участниками долевой собственности. Таким образом, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в суд и потребовать в судебном порядке от другого совладельца квартиры компенсировать стоимость доли, если выдел этой доли в натуре не представляется возможным и проживание в квартире с другими совладельцами также не представляется возможным. Однако здесь следует отметить, что у второго сособственника может просто не оказаться средств для выкупа вашей доли, в связи с чем процедура опять затянется на неопределенное время.
Кроме того, можно получить компенсацию за то, что другой собственник квартиры чинит препятствия в пользовании жилым помещением. Возможность этой компенсации подтверждается в п. 2 ст. 247 ГК РФ, который гласит: «Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации». Мы видим и то, что судебная практика пошла дальше и развила понятие денежной компенсации в части того, за что и как она берется/взыскивается.
Есть и еще один возможный путь решения существующей проблемы –продажа своей доли третьему лицу. После этого бывший сособственник освобождается от этой проблемы. Однако доли в квартире, особенно невыделенные в натуре, продаются очень долго и за гораздо меньшую цену, чем стоит данная доля в случае продажи квартиры в целом и пропорционального раздела вырученных средств между всеми участниками долевой собственности.
Комментарии пока не опубликованы.