Оксана Филачева, юрист, кандидат юридических наук
Вопросы регистрации жильцов в квартире волнуют многих граждан и наличие зарегистрированных в квартире граждан является серьезным препятствием для продажи и покупки такой жилой недвижимости, поскольку таит в себе определенные риски. Например, люди покупают непроверенные квартиры и часто остаются ни с чем – ни денег, ни жилья. Нам прислали вопросы и наши читатели. Обо всех нюансах мы попросили рассказать нашего постоянного автора, юриста Оксану Филачеву, которая специализируется в защите прав и законных интересов граждан и компаний в сделках с недвижимостью и провела много успешных процессов.
Оксана Филачева, кандидат юридических наук, эксперт в работе с недвижимостью, член рабочей группы Мосгордумы при депутате Метлиной Н.Б. по борьбе с квартирными мошенниками и рейдерами. О. Филачева в течении 10 лет ведёт самые сложные дела по возврату похищенных квартир граждан законным владельцам, является одним из разработчиков проекта закона о внесении изменений в ГК РФ, гарантирующего право каждой нашей семье иметь отдельное жилище, который сейчас находится на рассмотрении Государственной Думой РФ.
Оксана Анатольевна, одна из наших читательниц спрашивает, может ли ее муж прописать ее и их общего ребенка в квартире, где проживает его бывшая жена со своими родителями? Муж имеет долю в этой квартире.
Каждый из супругов может прописать у себя своих несовершеннолетних детей, однако, свою новую супругу и иных совершеннолетних детей он может зарегистрировать в квартире только с согласия сособственников квартиры, 247 ст. ГК РФ четко регламентирует что владение , пользование долевой собственностью происходит с согласия всех сособственников квартиры.
Можно ли прописать детей в квартире одного из родителей без согласия других жильцов ?
Несовершеннолетние дети могут быть зарегистрированы в квартире одного из родителей, согласия других жильцов квартиры не требуется
У меня микродоля в квартире(1/16). Это 4 квадратных метра. Могу ли зарегистрировать там своих детей?
Касательно возможности регистрации на своей микродоле 1/16 например детей, теперь четко устанавливается правило: если Ваша доля составляет менее 6 кв м жилой площади то этого сделать нельзя, однако во многих случаях на это просто закрывали глаза, и таким образом на микродолях было зарегистрировано более 10 человек и даже 100, сейчас такая регистрация запрещена.
Я покупаю первую в своей жизни квартиру. Очень боюсь нарваться на мошенников. Правда ли, что бывают квартиры, в которых прописаны люди, которых нельзя выписать и они там могут жить всю жизнь? Что мне надо проверить, какие документы?
Лицо, отказавшееся от приватизации имеет право пожизненного проживания ней, выписать его из квартиры невозможно даже через суд, если он сам этого не захочет. В своё время много граждан отказались от приватизации жилья на себя, воспользовавшись нормой закона, гарантирующей пожизненное их право проживать в квартире пожизненно в случае их отказа от приватизации. Поэтому, прежде всего при покупке квартиры следует проверять договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, где зафиксирован отказ от приватизации. Далее надо получить выписку из МФЦ и тщательно ее изучить на предмет кто был зарегистрирован в квартире и на основании чего был из неё выписан, особое внимание к несовершеннолетним детям, так как после достижения 18 -го возраста они могут обратиться суд с иском о восстановлении их прав на участие в приватизации в случае если они были его лишены. Таких дел много. Кроме того, пожизненное право проживания в квартире может быть установлено иными договорами: ренты с пожизненным проживанием, или просто соглашением о праве безвозмездного пользования квартирой, поэтому надо очень внимательно изучать все правоустанавливающие документы на квартиру и смотреть, сверяя с выписками из МФЦ, кто был зарегистрирован в квартире и какими правами они обладали (обладают) по пользованию этой квартирой в настоящее время. Особое внимание надо уделить выяснению вопроса: кто в квартире реально проживает на момент планируемой сделки, если в квартире живет человек, который собственником ее не является, то необходимо выяснить в связи с чем он был в квартиру вселён. В противном случае, купив такую квартиру Вы будете связаны ее обременением в виде реального жильца, выселять которого придётся через суд, а это время и деньги, не говоря уже о том, что в суде могут выясниться обстоятельства о которых Вы не ожидали узнать. Поэтому, не надо спешить при покупке такого жилья, следует внимательно изучать все обстоятельства и принимать решение исходя из разумности и законности предполагаемой сделки. Напомню, лицо , имеющее право пожизненного проживания квартире обязательно должно быть указано в договоре ее отчуждения, в противном случае, такая сделка ничтожна.
Покупаю квартиру с риелтором. Уже посмотрела несколько вариантов. По идее, эти квартиры же проверены, если их мне предлагает агентство недвижимости?
Сейчас большое число сделок с недвижимостью граждане заключают без юридической помощи, надеясь только на себя, что приводит к огромному числу споров в судах. Так, в большом количестве договоров отчуждения квартир, вообще указывается ложная информация: об отсутствии в квартире лиц, проживающих и зарегистрированных в ней. Такие сделки отчуждения квартир признаются судами недействительными по ст 168 ГК РФ и 10 ГК РФ. Кроме того, особое внимание следует обратить на сделки отчуждения долей в квартирах в обход преимущественного права сособственников на приобретение доли, когда Вам предлагают заключить договор дарения и купли-продажи доли. Такие сделки признаются судами притворными или возбуждаются уголовные дела по ст.159 УК РФ. Примером таких дел может быть приговор Черемушкинского районного суда г.Москвы от 26.01.23 г, по обвинению Павла Доценко, Носовой, Махмудова, Федос, где микродоли оформлялись на него и иных лиц именно через схему договор дарения — договор купли — продажи доли. А первое такое дело было рассмотрено Зюзинским районным судом г.Москвы в 2016 г, когда система таких сделок дарения и купли — продажи долей в квартире Л.Дреминой была признана притворными сделками и доли в квартире вернулись в собственность Л.Дреминой по решению суда. Одновременно с этим, виновная в этом преступная ОРГ под руководством Евгения Макарова была осуждена на длительные сроки лишения свободы в 2017г. Только обращение к профессионалам помогло вернуть квартиру собственникам. Поэтому, независимо от того, есть у Вас риелтор или нет, через агентство ли Вы покупаете или самостоятельно, в любом случае консультироваться с юристом обязательно. Гипотетически, Вы самостоятельно можете проверить историю и риелтор проверяет. Однако, есть много нюансов и лучше обратиться к юристу, который все тщательно изучит.
Комментарии пока не опубликованы.